راه‌های بی‌شماری برای سرمایه‌گذاری وجود دارد؛ با این حال یکی از مطمئن ترین و سودمندترین راه‌های سرمایه‌گذاری خرید و فروش زمین است. قرارداد فروش زمین میان خریداران و فروشندگان این معامله تنظیم و امضاء می‌شود.خرید و معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. گاها در معاملات املاک ، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا بنگاه املاک، افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری می اندازد . در واقع پروسه خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. بنابراین تن به قراردادی می دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است و به دلیل آگاه نبودن از اصول حقوقی آن، درگیر کلاهبرداری و اختلافاتی از این دست می‌شوند. روزانه شاهد افرادی هستم که به دفتر مراجعه می کنند و در تله ی بسیار بدی گرفتار شده اند. آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک، می توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند و جلوی بسیاری از ضرر و زیانها را در همان ابتدای امر بگیرند.
مهم‌ترین نکات حقوقی قرارداد خرید زمین
نوشتن هر قراردادی نیاز به آشنایی با نکات حقوقی آن دارد. به طور مثال، هنگام خرید منزل، باید به نکات حقوقی خرید خانه توجه داشت. نکات و اصطلاحاتی که خریدار و فروشنده زمین باید با آنها آشنایی داشته باشند تا معامله با نتیجه موفقیت آمیزی انجام شود. برای بستن قرارداد فروش زمین، حتماً موارد زیر را مطالعه کنید.
برای خرید زمین از نهادها و شرکت ها باید حتما مجوزهای وکالت فروشنده به دقت بررسی و از درستی و صحت آنها اطمینان حاصل شود. زیرا مالک ان ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک خود مطرح کنند.
زمین مورد معامله باید به گونه‌ای باشد که فروشنده امکان تحویل آن را به خریدار وجود داشته باشد یا خریدار این امکان را داشته باشد که به زمین دسترسی پیدا کند. مثلاً اگر فروشنده زمین در شهر دیگری ساکن است و امکان تحویل آن به خریدار را ندارد اما خریدار در شهر محل وقوع زمین ساکن است و می‌تواند به آن دسترسی پیدا کند.
تمام چیزهایی که به عنوان اموال متعلق به زمین و جزئی از آن شناخته می‌شود، بعد از امضاء قرارداد همراه با زمین به خریدار منتقل می‌شود. حتی اگر در متن قرارداد ذکر نشده باشد. به عنوان مثال اگر در آن زمین درختانی وجود داشته باشد، همراه با زمین به مالکیت خریدار در می‌آید.
در نظر داشته باشید که ملک وقفی نباشد. زمین اوقافی نمی‌تواند مورد معامله قرار بگیرد زیرا فروش اموال موقوفه ممنوع است، مگر در صورتی که قانون اجازه آن را داده باشد.
در معامله زمین های کشاورزی دقت کنید بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آنها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.
به این مسئله توجه کنید که زمین مورد معامله در رهن نباشد یا در صورتی که در رهن بود، قبل از فروش، فک رهن شده باشد. اگر قصد دارید به عنوان خریدار زمین سر میز معامله بروید، فراموش نکنید که ابتدا از آزاد بودن زمین مطمئن شوید. برای اطمینان یافتن از آن باید سند را به طور کامل بخوانید، زیرا در قسمتی از سند مسئله ضمانت یا وثیقه بودن آن ذکر می‌شود. چنانچه ملک در رهن باشد، ریسک‌های بی‌شماری پیش روی شما قرار می‌گیرد. بنابراین بهتر است به عنوان خریدار از معامله زمینی که در رهن است، عقب‌نشینی کنید.
در میان انواع قراردادهای خرید و فروش ملک و زمین، معامله زمین‌های بدون سند به قیمت کم‌تری انجام می‌شود. اما این نوع معامله برای شما ریسک‌های بی‌شماری دارد که احتمال ضرر و زیان را دوچندان می‌کند. بنابراین بهتر است خرید و فروش زمین‌های بدون سند را از برنامه خود خارج کنید. با این وجود اگر قصد خرید یک قطعه زمین بدون سند را دارید، حتماً استعلام زمین مورد نظر را از شهرداری بگیرید. از این طریق متوجه خواهید شد اراضی موضوع معامله چه شرایطی دارد.
معمولاً برای طرفین، املاک و اراضی موروثی معاملاتی چالشی هستند. تعداد اختلافاتی که هر روزه با این موضوع روانۀ دادگاه‌ها می‌شوند، کم نیستند. بنابراین در زمان معامله به این نکته توجه داشته باشید که ملک مورد معامله مربوط به خود مالک باشد. اگر متوجه شدید زمین مورد معامله موروثی است، به گواهی انحصار و وراثت ورثه توجه کنید.
در صورتی که بین طرف های قرارداد چک رد و بدل شود. باید جزئیات چک مانند شماره سریال, مبلغ و نام طرف های مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود.
برای تشخیص جعلی نبودن سند رسمی با ورود به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک به نشانی www.ssaa.ir و انتخاب گزینه ( تصدیق اصالت سند مالکیت) می توانید از اصل یا جعلی بودن سند رسمی اطمینان حاصل کنید.
سخن پایانی
ممکن است به عنوان طرفین این قرارداد فکر کنید که خرید و فروش زمین بسیار ساده است و اصول حقوقی پیچیده‌ای ندارد اما حقیقت این است که بسیاری از ضرر و زیان‌هایی که در معاملات زمین اتفاق می‌افتد، ناشی از بررسی نکردن دقیق اسناد و مدارک یا اصول حقوقی آن است.
در واقع، اگر تا به حال سری به مراجع قضایی زده باشید، حتما مشاهده نموده‌اید که حجم بسیار زیادی از اختلافات بین طرفین، ناشی از فقدان فرم قرارداد تخصصی و استاندارد رخ داده است؛ چه بسا افرادی که با اعتماد به یکدیگر دست به توافقات نانوشته زدند اما در مسیر انجام تعهد، به اختلاف برخورد و نه تنها امر مورد نظر ایشان انجام نشده بلکه دچار خسارات زیادی نیز شده اند. به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم از قرارداد امن و مطمئنی استفاده کنید که توسط وکلای متخصص نگاشته شده باشد.
