هر زمان معامله ای صورت می گیرد، قراردادی تحت عنوان قولنامه یا مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده بسته می شود. قولنامه معمولاً برای مراحل ابتدایی معامله و به عنوان یک پیش نویس استفاده می‌شوند تا طرفین قبل از تنظیم مبایعه نامه رسمی، به توافقات اولیه دست یابند. در واقع، قولنامه تعهد به امضای مبایعه‌نامه است، اما خود به تنهایی موجب انتقال مالکیت نمی‌شود.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه یا بیع نامه یک سند عادی و قرارداد رسمی و الزام آور است که در آن مالی به دیگری فروخته می شود و قرارداد مکتوبی میان طرفین تنظیم می شود که به صورت قانونی مالکیت ملک را از فروشنده به خریدار منتقل می‌کند. این سند باید به طور دقیق شرایط و جزئیات خریدار و فروشنده در خصوص زمان و مکان مال مورد معامله و نحوه ی پرداخت ثمن معامله را مشخص کند و به امضای طرفین برسد. همچنین مبایعه نامه باید دارای ویژگی هایی اعم از ثبت در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و داشتن کد رهگیری، تنظیم در سه نسخه کاملا مشابه با استفاده از کاربن یا نسخه های پرینت شده و داشتن هولوگرام معتبر و شماره ثبت باشد.
قولنامه چیست؟
در مقابل، قولنامه همان پیش نویس قرارداد اصلی است. یک توافق اولیه است که تعهدات دو طرف برای انجام معامله در آینده را مشخص می‌کند. به بیان دیگر، گاهی بعلت وجود شرایطی، خریدار و فروشنده قصد معامله مالی را دارند اما شرایط آن به طور کامل فراهم نیست. در این صورت قولنامه ای میان طرفین تنظیم می شود و در این قولنامه قول هایی بین خریدار و فروشنده رد و بدل می شود و طرفین متعهد می شوند تا در یک زمان و مکان معینی حضور پیدا کنند و در صورت محقق شدن شرایط تعیین شده در قرارداد، معامله را نهایی کنند. در این هنگام با توافق طرفین و بستن قولنامه، فروشنده به خریدار اطمینان می‌دهد تا زمان انتقال رسمی سند، ملک را به فرد دیگری نفروشد. البته قولنامه به معنای این نیست که خریدار و فروشنده صد در صد موظف به انجام و ادامه معامله باشند؛ از این رو بندهایی مثل وجه التزام به آن اضافه می‌شود تا در صورت فسخ قرارداد از سوی هر یک از طرفین، مبلغ مشخص شده را به طرف دیگر قرارداد پرداخت کند.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه از جنبه‌های مختلف اهمیت دارد. اگر بخواهیم بطور کلی در این خصوص بگوییم، مبایعه نامه به عنوان یک سند رسمی و الزام‌آور در معاملات ملکی شناخته می‌شود، درحالی‌که قولنامه بیشتر به‌عنوان یک توافق اولیه و تعهد به تنظیم مبایعه نامه در آینده مورد استفاده قرار می‌گیرد.
تعهدات
مبایعه نامه و قولنامه هر دو اسنادی هستند که در فرآیند معاملات ملک مورد استفاده قرار می‌گیرند، اما تفاوت‌های اساسی در تعهدات آنها وجود دارد. مبایعه نامه به عنوان سندی قطعی و نهایی، تعهدی قانونی برای انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار ایجاد می‌کند. این سند به معنای این است که پس از امضای آن، فروشنده موظف است ملک را به خریدار انتقال دهد و خریدار نیز متعهد به پرداخت مبلغ توافق شده است. در مقابل، قولنامه تنها تعهدی برای انجام معامله در آینده است و الزاماً به معنای انتقال مالکیت نیست.
در واقع، قولنامه نوعی پیش‌نویس و توافق ابتدایی است که طرفین را به اجرای معامله در آینده متعهد می‌کند، اما هنوز به انتقال مالکیت نمی‌انجامد. به عبارت دیگر، قولنامه نوعی تعهد مقدماتی است که در آن طرفین، برای انجام معامله اصلی در زمان و شرایط مشخص توافق می‌کنند.
الزام قانونی
از نظر الزام قانونی، مبایعه نامه و قولنامه نیز تفاوت‌های چشمگیری دارند. مبایعه نامه به عنوان سندی رسمی و معتبر، از نظر قانونی لازم الاجرا است. این بدان معناست که هر یک از طرفین می‌توانند در صورت عدم انجام تعهدات توسط طرف دیگر، به مراجع قانونی مراجعه کنند و حقوق خود را از طریق قانونی پیگیری کنند. به عبارت دیگر، عدم رعایت تعهدات مشخص شده در مبایعه نامه می تواند به طرح دعاوی حقوقی و درخواست جبران خسارت منجر شود. در مقابل، قولنامه از نظر قانونی الزام‌آور نیست و ممکن است طرفی که از انجام معامله منصرف می‌شود، ملزم به پرداخت خسارت به طرف دیگر نباشد.
قولنامه بیشتر به‌عنوان یک توافق اخلاقی و ابتدایی تلقی می‌شود که الزام قانونی قوی ندارد و معمولاً برای تثبیت توافقات اولیه و برنامه‌ریزی برای بستن قرارداد اصلی (مبایعه نامه) استفاده می‌شود؛ بنابراین، در صورت عدم انجام تعهدات در قولنامه، پیگیری حقوقی و جبران خسارت به سادگی مبایعه‌نامه نخواهد بود.
تنظیم سند
در مورد تنظیم سند، مبایعه نامه و قولنامه نیز تفاوت‌های آشکاری دارند. مبایعه نامه به عنوان یک قرارداد رسمی و الزام آور، پس از تنظیم و امضای آن، معمولاً به مراحل قانونی انتقال مالکیت و صدور سند رسمی ملک به نام خریدار منجر می‌شود. این سند نشان دهنده انتقال قطعی مالکیت ملک از فروشنده به خریدار است و ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد. در مقابل، در قولنامه نیازی به تنظیم سند رسمی در همان زمان نیست.
قولنامه بیشتر به عنوان یک توافق اولیه و موقتی بین طرفین معامله عمل می‌کند و انتقال مالکیت واقعی و تنظیم سند رسمی ملک در زمان تنظیم قرارداد نهایی (مبایعه نامه) انجام می‌شود. به عبارت دیگر، قولنامه تنها مقدمه‌ای برای انجام معامله اصلی است و تا زمانی که مبایعه نامه رسمی تنظیم نشود، انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد.
هزینه‌ها
در زمینه معاملات ملکی، هزینه‌های مربوط به تنظیم مبایعه نامه و ثبت سند رسمی معمولاً به طور مشترک بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، به این معنا که هر دو طرف موظف به پرداخت بخشی از این هزینه‌ها هستند. در مورد قولنامه، هزینه‌های تنظیم معمولاً به عهده طرفی است که قولنامه را تنظیم می‌کند، یعنی هر کسی که به ثبت این سند نیاز دارد و آن را تهیه می‌کند، مسئول پرداخت هزینه‌های مربوطه خواهد بود. این تقسیم بندی هزینه‌ها به منظور ایجاد عدالت و توازن در فرآیند معامله انجام می‌شود.
شرایط فسخ
در معاملات ملکی، فسخ مبایعه نامه شرایط خاص خود را دارد و تنها در موارد قانونی و با حکم دادگاه امکان پذیر است. این بدین معناست که برای فسخ این سند باید دلایل قانونی وجود داشته باشد و تنها پس از بررسی و تایید دادگاه می‌توان آن را فسخ کرد. از سوی دیگر، شرایط فسخ قولنامه معمولاً در خود قولنامه قید می‌شود و طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر و بر اساس شرایطی که در قولنامه ذکر شده است، آن را فسخ کنند. این موارد باید در زمان تنظیم و امضای اسناد ملکی مدنظر قرار گیرد تا از بروز مشکلات و اختلافات آینده جلوگیری شود.
